Управление недвижимостью на Пхукете: почему сделка — это только начало

Когда человек задумывается о покупке недвижимости на Пхукете, внимание почти всегда сосредоточено на привычных факторах: удачная локация, цена за квадратный метр, имя застройщика. Эти вопросы действительно важны, но здесь кроется главная иллюзия — многие считают, что все сложности заканчиваются в момент успешной сделки.

На самом деле именно после подписания договора и передачи объекта во владение начинается самое интересное.

Инвестиции = управление, а не разовая сделка

Недвижимость на Пхукете должна не просто существовать, а приносить доход и оправдывать ожидания по возврату инвестиций. ROI формируется не в момент покупки, а тогда, когда объект начинает работать и приносить деньги.

• Без управления даже удачные проекты могут стать источником проблем: низкая аренда, рост расходов, падение ликвидности.

• С грамотным управлением — объект превращается в стабильный источник дохода и увеличивает рыночную стоимость.

Из чего состоит управление недвижимостью

Управление — это целая система, где каждый блок влияет на итоговую доходность:

• Технический блок — уход за объектом, инженерные системы, мебель и техника. На Пхукете климат и влажность ускоряют износ.

• Финансовый блок — прозрачный учёт доходов и расходов, регулярная отчётность для собственника.

• Арендное управление — маркетинг, клиенты, размещение на Airbnb/Booking, работа с отзывами.

• Юридическая часть — договоры, налоги, страховка, соблюдение законодательства.

• Сервис для арендаторов — мелочи вроде трансфера из аэропорта и быстрой реакции на запросы формируют конкурентное преимущество.

Вопросы, которые должен задать каждый инвестор

• Кто будет управлять объектом — сам собственник или профессиональная компания?

• Как выбрать управляющую компанию и какие критерии важны?

• Как контролировать процессы на расстоянии?

• Какие риски и расходы неизбежны (налоги, ремонты, обслуживание)?

• Какие показатели эффективности нужно закладывать в управление?

Ответы на эти вопросы помогают смотреть на недвижимость не как на красивую картинку, а как на бизнес-актив, требующий стратегии.

Специфика рынка Пхукета

• Высокая конкуренция — каждый год десятки новых проектов. Выигрывают объекты с грамотным управлением и репутацией.

• Сезонность — с ноября по март загрузка максимальная, в остальное время важно правильное позиционирование и ценовая политика.

• Разные арендаторы — европейцы, азиаты, россияне, семьи с детьми, цифровые кочевники. У каждого свои требования.

Типичные ошибки инвесторов

• Выбор управляющей компании только по принципу «дешевле».

• Отсутствие стратегии на 3–5 лет.

• Игнорирование обновления объекта.

• Отсутствие прозрачной отчётности.

• Уверенность, что недвижимость «будет сдаваться сама».

Как управление влияет на капитализацию

• Ухоженный объект со стабильной загрузкой и положительными отзывами стоит дороже и продаётся быстрее.

• Запущенный объект с плохими отзывами и отсутствием отчётности теряет ликвидность.

Две одинаковые квартиры в одном кондоминиуме могут стоить по-разному — всё зависит от качества управления.

Итог: сделка — это старт, а не финиш

Покупка недвижимости на Пхукете — только первый шаг. Управление определяет, станет ли объект:

• источником стабильного дохода и роста капитализации,

• или же обузой с постоянными расходами.

Недвижимость на Пхукете — это бизнес-актив, который требует стратегии, контроля и грамотного партнёра. От того, кто и как управляет объектом, зависит, станет ли он инструментом финансовой свободы или дорогостоящей проблемой.

Смотрите подкаст об управлении недвижимостью на Пхукете с Юрием Пролесковским, гендиректором Tropic Look. Более 15 лет опыта, 80+ объектов в управлении и партнёрство с Marriott делают его экспертом в этой сфере.

Смотреть подкаст

Статью подготовил Борис Костин — Руководитель SID Consultancy.